montrealex (montrealex) wrote,
montrealex
montrealex

То, что вы всегда хотели знать про ипотеку в Канаде,

Но стеснялись спросить.

Как узнать, получите ли вы ипотеку? Нет другого пути, как получить предварительное одобрение от банка, после чего вы сможете получить необходимый займ на определённых условиях.

Альтернативным способом является пользование услугами ипотечного брокера, который облегчит вам задачу и представит информацию обо всех доступных предложениях из нескольких банков.

Я лично вам рекомендую обязательно это сделать, потому что брокер найдёт вам самый низкий процент и самые выгодные условия, плюс, что самое важное, не возьмёт с вас ни цента. Первый вопрос, который я задал брокерше Multi-Prêts Hypothèques, когда она отзвонилась буквально в течение секунд после того, как я написал на сайт, какой её интерес. Ей платит банк, которому она приносит хорошего клиента на 25 лет. Там несколько русскоговорящих брокеров, что было неактуально для нашей семьи, мы сразу стали работать с брокером-кебекуаз, может быть и зря, было несколько моментов, когда её приходилось буквально подпинывать, чтобы она ускорила работу. Если бы тогда знал, как обернётся, просто эта пожилая дама так вцепилась и так рекламировала свои услуги, что стало просто её жалко, да и поздно было, но в противном случае обратился бы к русскоговорящим. Есть очень толковые.

Если вы канадец или являетесь постоянным жителем какое-то время, банки будут проверять вашу кредитную историю чтобы определить, можно ли вам давать займ или нет. Если кредитной истории не имеется, её необходимо завести, взяв, например, несколько микрозаймов и погасив их вовремя. Также заведите кредитную карту и пользуйтесь ей ответственно.


В Канаде в принципе есть два краеугольных камня хорошей жизни: канадский опыт работы и кредитная история.
Моя история началась в далёком 1998 году, когда в Виннипеге мы взяли в кредит мебель для второй съёмной квартиры в городе. Даже не погасили его полностью, сделали только несколько месячных выплат, как посыпались предложения кредиток и проч. Тогда я завёл первую кредитку в Банке Монреаля (без годовой платы за неё) и с тех пор, вот уже больше 18 лет, исправно ей пользуюсь и плачу всегда весь долг дня за три до требуемой даты.

Если вы в Канаде совсем недавно, (когда мы приехали в Канаду в прошлом веке, такой возможности ещё не было, да и кредитки были совсем не распространены) для вас есть возможность открыть ипотеку на основе вашей зарубежной кредитной истории. Сделать это можно, например, в Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) или TD Canada Trust.

Последний - мой основной банк, куда я хожу физически, например, чтобы купить евро для поездки в Россию, или порой просто снимаю и кладу деньги в автоматическую кассу, не выходя из машины. Там у нас есть одна из кредитных линий, (другая - в виртуальном банке "Танжерин"), где я черпаю деньги, когда нужно заплатить по кредитке большую сумму, так как процент по линии бывает раза в три ниже, чем по кредитной карте. Но в целом я не очень доволен этим банком, хотя остаюсь с ним лет 15. Они каждый год, считай, повышают минимальный вклад, который нужно держать на счете, чтобы не платить ежемесячную пятёрку.

В таком случае вам понадобится сумма, с помощью которой вы можете погасить 25-35% стоимости дома сразу. Если у вас имеется предложение на работу от канадского работодателя, размер депозита будет меньше. Если же предложения на работу нет, некоторые кредиторы могут потребовать предьявить выписку с банковского счёта, на котором лежит сумма, достаточная для погашения ипотеки в течение одного года.

Некоторые банки могут предложить более мягкие условия, чем те, что были упомянуты ранее, но процентная ставка у них, скорее всего, выше.

Какую часть стоимости имущества я могу не оставить непогашенной?


  • Обычная ипотека

Канадские залогодержатели покрывают до 80% стоимости недвижимости для жителей Канады (граждан и постоянных жителей). Остальные 20% вам нужно будет оплатить сразу.


  • Ипотека с повышенным риском

Данный вид ипотеки подходит, если размер первоначального взноса, который вы можете погасить составляет 5-20%. Такой вид кредита страхуется на случай неплатежеспособности покупателя. Некоторые залогодержатели могут потребовать оплатить страховку в полном размере сразу. Также возможен перенос стоимости страховки равными частями на месечные выплаты.

Какова наибольшая часть дохода, которую можно выделить для выплат?

Подходящий способ для того, чтобы выяснить реальную сумму выплат – онлайн-калкуляторы на сайтах банков (HSBC; Royal Bank).

Разные калькуляторы дают довольно разные результаты. Другим способом выяснить сумму выплат является использование рекомендаций корпорации Canadian Mortgage and Housing Corporation.

Следующих правил придерживаются кредиторы для определения максимально возможной суммы, которую вы можете позволить для выплат.

Правило №1: Вы не должны тратить более 32% от вашего чистого дохода на статьи расходов, относящихся к жилью. В их число входят выплаты по ипотеке, оплата отопления, имущественный налог и, если имеет значение, половина суммы на оплату коммунальных услуг и прочее.

У нас к этой выплате добавляются так называемые condo fee (плата за кондоминиум), в которую входят оплата горячей и холодной воды, спортзала, джакузи, работ по благоустройству, вывозке мусора и т.п.

Правило №2: Вы не должны тратить более 40% от вашего чистого дохода на погашение долгов: ипотека, кредитные карты, кредит на машину и так далее.

Я следую этому правилу истово и непреклонно всю канадскую жизнь. Если у тебя нет долгов - ты богат. Это не просто фраза, а реальность. При железобетонной кредитной истории тебе дадут какой угодно кредит. Но пользоваться им надо благоразумно и в долги не влезать. Пока все эти годы получалось.

Открытый или закрытый кредит?

Открытые кредиты обладают более удобными условиями, чем закрытые. Открытый кредит может быть погашен или изменён в любой момент без наложения штрафов. Закрытый же кредит должен быть закрыт в срок (по истечении оговорённого в договоре периода времени) иначе заёмщику придётся платить штраф. А дело всё в том, что условия открытого кредита более гибкие, поэтому и процентная ставка на такой вид кредита выше, чем на закрытый.

Ниже представлены текущие ипотечные процентные ставки, предлагаемые главными банками страны на январь 2013 года.

Срок RBC TD Bank Scotiabank CIBC
6 месяцев 4.00% 4.00% 4.55% 4.45%
1 год 3.00% 3.00% 3.75% 3.00%
2 года 3.04% 3.04% 3.89% 3.14%
3 года 3.65% 3.65% 2.79% 3.70%
5 лет 5.24% 5.24% 3.99% 5.24%

Выше я написал, что есть очень толковые брокеры по недвижимости. Но есть и бестолковые. Один из них, подвизающийся в Монреале, вызвал вначале моё доверие. Он много печатался и в ЖЖ и на эмигрантских форумах, да и свой жиденький сайтик у него, помнится, был и есть сейчас. Когда я только ещё задумался о покупке своего жилья, потому что рядом с местом, где мы снимали квартиру, и в пяти минутах ходьбы до моей работы стали строить новый квартал "городских домов (таунхаусов) - у меня принцип, как можно меньше употреблять иностранных слов, если есть русские, я, например, практически не говорю  и не пишу "моргидж" или, хуже того, какой-нибудь "моргач" (ага, сильно моргает, да), а всегда стараюсь употребить слово "ипотека", я позвонил ему. Поговорили. Я мало что знал тогда про покупку жилья, но знал одну вещь: что на покупку жилья можно направить пенсионные накопления RSP (Really Small Pension). Но не знал сколько. А у меня было, ну, скажем 60 000. Я прошу его рассчитать, сколько я буду выплачивать ежемесячно, исходя из того, что все 60 штук пущу на первый взнос. И он стал считать! На самом деле первым ответом на мою бросьбу должен быть такой: "Ты не можешь по закону пустить на это дело больше 25 000. И на семью - не больше 50 000 (а у меня все эти деньги были только на моём счету, жена ещё работала не на полную ставку).
Потом-то я почитал в Интернете ,и был вне себя от удивления, что брокер не знал основ! То ли он привык иметь дело с "новыми русскими", которые платят 50-100% наличными, то ли что, но, как вы понимаете, доверие к нему ушло.
Спустилось в унитаз.
Фамилию его я, конечно, не даю из присущего мне гуманизма, парень он неплохой, только вот квартрный вопрос у него хромает.
Хотя, может и стоило бы дать...

По материалам Living in Canada и другим источникам, а также исходя из моего личного опыта (помечено курсивом).

Tags: Канада
Subscribe

Posts from This Journal “Канада” Tag

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments